Сделки с нежилыми помещениями и земельными участками


Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Целью настоящей статьи является исследование возможности раздела объектов недвижимости, понятия "часть объекта недвижимости" с учетом процедур кадастрового и технического учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с. Общие положения о недвижимости и делении вещей Индивидуализация объектов недвижимости Исследование проблемы следует начать с анализа понятия недвижимости в гражданском законодательстве.

Обратим внимание, что ст.

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав. Важное значение имеют установленные ст. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс ст. По принятой классификации вещей недвижимость относится к индивидуально определенным непотребляемым вещам.

Для целей государственной регистрации по существу, для целей имущественного оборота описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета инвентаризации ст.

Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости. Кадастровый учет земельных участков. В отличие от земли как природного ресурса, объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок.

Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством п. В соответствии с п. ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ст.

Договор купли-продажи недвижимого имущества: особенности оформления

Порядок установления границ участков определяются ФЗ от 18. Органом, уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба земельного кадастра России Росземкадастр. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка. Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Технический учет иных объектов недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения - это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в сделки с нежилыми помещениями и земельными участками виде, в котором они созданы построены, реконструированыи не нуждаются в "формировании".

Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и пр.

В отличие от кадастрового учета техническая инвентаризация регулируется не федеральными законами, а распорядительными актами исполнительной власти: Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации сделки, новое строительство делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции.

Как не влететь на НАЛОГ и ШТРАФ с 01.01.2016 при продаже недвижимости. Изменения - 217 НК, ФЗ 382.

Для государственной регистрации технический учет - не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника. Объекты технической инвентаризации и объекты гражданских прав.

Являясь недвижимостью, объекты технического учета, как правило, являются объектом гражданских прав индивидуальные жилые дома, квартиры, здания. Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать. Данные перечни иллюстрируют вышеприведенный тезис, что объекты технического учета отнюдь не всегда являются объектом гражданских прав.

Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников ст.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Градостроительные объекты не всегда являются объектом вещных прав. Например, в здании смешанного типа - многоквартирном доме со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями объектами имущественных прав являются жилые и нежилые помещения, а также принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее имущество дома общие помещения, конструкции, оборудование и прочее согласно ст.

Не случайно в гл. По вышеуказанной Инструкции о проведении учета жилищного фонда единицей технической инвентаризации являются домовладение, отдельно стоящее здание. Но домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав.

Согласно этой же Инструкции домовладение - это жилой дом дома и обслуживающие его их строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества.

В частности, в инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т. По правилам технического учета каждому зданию, строению, сооружению присваивается буквенное обозначение - литера.

Технический паспорт домовладения содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел "Сведения о принадлежности", в котором есть графа "Доля часть, литера ". К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. То есть, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности "на домовладение", но и о праве на каждую сделки с нежилыми помещениями и земельными участками, каждый объект недвижимости в составе домовладения.

Сделки с нежилыми помещениями и земельными участками образом, понятия объекта технического учета, объекта градостроительной деятельности и недвижимого имущества как объекта прав могут не совпадать. Но это не должно препятствовать проведению государственной регистрации прав. Сведения об объекте регистрируемого вещного права могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооруженийсодержащего сведения о нескольких объектах прав - зданиях, жилых домах и их частях.

Делимость объектов недвижимости Общее понятие неделимой вещи дано в ст. Неделимая вещь указана в п. Аналогичный критерий содержится и в п. Еще один критерий дан в ст. Как указано в п. Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости: Обратим внимание, что раздел или выдел доли из общего имущества влечет прекращение права общей собственности на вещь и возникновение индивидуальной собственности на ее части как юридически самостоятельные объекты прав.

Значит, при разделе объектов недвижимости должны также образовываться объекты недвижимости. Части недвижимой вещи должны быть сами по себе недвижимостью - объективно существующей и индивидуально определенной вещью, иметь границы, установленные условно участки или существующие реально иная недвижимостьчто для целей имущественного оборота удостоверяется планом уполномоченного органа кадастрового или технического учета.

При разделе участка должны образовываться земельные участки такого же целевого назначения категории и разрешенного использования; при разделе жилого помещения выделяемые помещения должны быть пригодны для проживания; при разделе нежилого здания помещения образующиеся части также должны соответствовать исходному назначению здания - производственное, административное и пр.

Что касается сохранения материальной ценности и удобства в пользовании, то это уже не правовые понятия. Предполагается, что участники имущественного оборота действуют разумно, добросовестно и осмотрительно ст.

Очевидно, что проводимый ими раздел не должен ухудшать качества объекта. Часть объекта недвижимости как объект гражданских прав Части недвижимых вещей названы объектами правоотношений, например, в следующих нормах: О части объекта можно также говорить и при определении предмета договора купли-продажи недвижимости в соответствии с требованиями ст.

Сроки оформления прав на недвижимость

Но при этом под частями кондоминиумов понимаются жилые и нежилые помещения иные объекты недвижимостипринадлежащие разным домовладельцам, а также общее имущество, являющееся их долевой собственностью. Статья 23 Закона о государственной регистрации говорит о регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом - жилыми и нежилыми помещениями в кондоминиумах.

То есть, объектами гражданских прав и предметами сделок являются объекты недвижимости в кондоминиумах, а не сами кондоминиумы или их части. Поэтому понятие "часть кондоминиума" самостоятельного значения не имеет и в данной статье не рассматривается. Нет смысла также рассматривать и понятие "части участка недр", поскольку в силу ст. Отношения по недропользованию относятся к сфере природоресурсного, а не гражданского законодательства. Не входит в задачи настоящей работы и рассмотрение понятия "части предприятия".

Правовому режиму предприятия как имущественного комплекса посвящены многочисленные исследования. Предприятие бизнес является особым объектом гражданских прав, а его правовая конструкция представляет собой пример двойной юридической фикции: Очевидно, под "частью предприятия" следует понимать отдельные элементы этого бизнеса как имущественного комплекса. Приобретение предприятия в целом дает право его собственнику распоряжаться по отдельности вошедшими в состав предприятия движимыми и недвижимыми вещами, имущественными правами и пр.

Однако это следует рассматривать как сделки с самостоятельными объектами прав, а не с "частью предприятия". Если предпринимательская деятельность юридического лица позволяет выделить вид деятельности, облеченной в отдельные обязательства и осуществляемой на обособленном имуществе, то этот имущественный комплекс будет при сделке выступать как самостоятельное предприятие, а не как сделки с нежилыми помещениями и земельными участками предприятия в целом".

Деление раздел объектов недвижимости Если делимость является характеристикой недвижимой вещи - объекта права, то раздел - это действия субъектов права. Какими действиями можно осуществить раздел объекта? Физическое, реальное деление целых объектов недвижимости и "изготовление" из них новых объектов невозможно. Такой способ приобретения права собственности, как переработка одних вещей в другие предусмотрен только для движимых вещей ст.

Значит, это деление субъективное, умозрительное, а природа этого субъективного действия опять-таки определяется видом недвижимой вещи - природный или искусственный объект. Первый способ деления - это раздел объекта общей собственности между сособственниками и выдел из него доли в натуре ст. Данные действия совершаются в виде соглашения между участниками общей собственности, что, бесспорно, является сделкой, поскольку влечет юридическое последствие в виде прекращения права общей собственности у всех сособственников при разделе или у одного из них при выделе.

Другим способом раздела следует признать отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности ст. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимость как объект права, индивидуально определенная и сохраняющая исходное назначение.

Предоставление части делимой вещи в пользование аренда, ссуда, наем также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом предметом обязательственных прав.

При формальном толковании сделки с нежилыми помещениями и земельными участками норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть, собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота.

А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"?

Полезно знать:
Можно ли вносить изменения в договор аренды земли

К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. Интересно, что нормы гл.

Очевидно, что определение объектов аренды, данное в нормах ГК РФ и ЗК РФ, нуждается в дополнении для приведения в соответствие с реалиями и потребностями имущественного оборота, допущении передачи в пользование индивидуально определенной части недвижимой вещи в соответствии с ее назначением.

ВИДЕО: Торги по аренде и покупке помещения. Как участвовать в торгах по аренде нежилого помещения. Часть 2